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　　商业综合体， 城市经济前进的推动器 胡 鹏 2016.12.22 什么是城市商业综合体？ 定义： “城市商业综合体”是将城市中商业、商务、居住、展览、餐饮、会议、娱乐、休闲、购物和交通等城市生活及功能空间中的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互带动助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 城市商业综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。 城市商业 综合体 商务办公 （写字楼） 商业零售 （购物中心） 住宿 （住宅、公寓、酒店） 文化休闲 （公园、娱乐中心） 交通物流 （车站、停车场） 城市商业综合体构成 城市商业综合体意义 “城市商业综合体”通过各种空间功能的互补，建立相互依存的价值关系，从而使其适应不同时期、不同时段、不同群体的城市生活多元化需求。并能进行自我更新、发展与调整。 居住人口产生的消费 商务人口产生的消费 购物 餐饮 休闲 娱乐 交通人口产生的消费 相关消费链形成人流消费共享带动 城市商业综合体外部特征 高可达性 处于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域。 拥有与外界联系紧密的交通网络语信息网络。 高密度、集约性 高楼林立的建筑形象，城市的标志。 人口密度大，昼夜人口、工作日语周末人口， 功能不同而形成互补。 整体统一性 建筑风格统一，各个建筑相互配合、影响与联系。 与外部空间环境统一、协调。 功能复合性 实现完整的工作、生活配套运营体系， 各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。 城市商业综合体内部特征 大尺度空间 室内外空间较大，一方面与城市规模相匹配，另一面则与建筑功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。 道路树型交通体系 将内部交通和公共空间贯穿起来， 同时又与城市交通系统有机联系， 组成一套完善的“通道树型”体系。 现代城市景观设计 通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。 高科技集成设施 高科技和高智能的集合，其先进的设施充分反映出， 科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。 城市商业综合体诞生的必然 城市商业综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现城市商业综合物业。 城市商业综合体诞生的必然 城市发展的需求 随着城市土地资源紧张，城市核心的房地产项目开发将越来越追求集约化，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业、住宅等服务场所的综合建筑体。 城市经济需求 城市生活需求 城市发展需求 城市商业综合体诞生的必然 城市生活的需求 现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市商业综合体便应运而生。 城市商业综合体诞生的必然 城市经济的需求 随着城市商业经济的不断发展，商务、购物、休闲、娱乐、住宿等经济行为通过功能与空间的组合，形成相互关联支持的带动，刺激消费经济在一个空间中叠加发生，推动经济的发展。 城市商业综合体功能意义 城市综合体的每种功能有其特定的运行时间范围，城市综合体将不同时间段的功能组织在一起，使其保持24小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。城市综合体内各功能在时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，而且各部分的使用也能相互补充。尤其在市中心地区，城市综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间缺乏人气与商业经济消费可能性的地区的功能得到完善。 聚合消费者，让一个空间发挥最大的商业价值， 成为城市区域全消费的集合地 城市商业综合体选址必要标准 必须是城市核心区，有人流和消费基础  必须有休闲景观基础 必须具有交通便捷的区位优势  必须营造齐备的生活系统 城市商业综合体发展进程 城市商业综合体全国分布 城市商业综合体当前业态比例 城市商业综合体当前开发运营模式 城市商业综合体代表性项目 万达广场 长春万达广场 宁波万达广场 城市商业综合体代表性项目 万达广场 城市商业综合体代表性项目 万达广场 城市商业综合体代表性项目 万达广场 城市商业综合体代表性项目 厦门湖里万达广场 城市商业综合体代表性项目 厦门湖里万达广场 厦门湖里万达广场功能分区明确， 各功能区围绕室内与室外步行街这 一核心部分展开。 厦门湖里万达广场紧邻城市主干道 与快速路，车行交通便利。主力店 车库入口紧邻城市干道，出入方便。 城市商业综合体代表性项目 万达城 城市商业综合体代表性项目 万达城 城市商业综合体代表性项目 万达广场对城市的贡献 区域升值的“发动机” 上海五角场万达广场开业之前，当地的楼面地价并不高，开业后瞬时带动了整个区域的土地价值，周边住宅的租金增幅明显；宁波鄞州万达广场开业前，区域常住人口不到5万人，周边住宅入住率极低，开业后，繁华的生活圈迅速成型，周边住宅入住率空前提升…… 难以估量的社会效益 据统计，万达每一个城市综合体的正常运作能够创造一万个左右稳定的就业岗位； 辐射全城的商业力量 以复合业态，实现功能互补，形成全消费 服务的集合模式，辐射全城。缩短了人们 用于享受的时间成本，无形中增加了活动 内容，进而促进了周边地区的商业繁荣。 城市商业综合体代表性项目 龙湖天街 龙湖商业是龙湖集团旗下三大业务板块之一（住宅、商业、物业）。全程开发、持有、运营龙湖的商业项目。 龙湖集团在全国已形成全面深入扩张之势，商业开发规模逐步扩大。2015年龙湖全国商业开业运营面积达337万平米，覆盖北京、上海、杭州、重庆、成都等13个城市。其中包括12个大型区域购物中心（龙湖天街系列），以及北京长楹天街、成都时代天街、重庆时代天街等5个20万平米以上的超区域购物中心。 重庆龙湖北城天街 成都龙湖时代天街 城市商业综合体代表性项目 龙湖天街 城市商业综合体代表性项目 龙湖天街 城市商业综合体代表性项目 龙湖天街 城市商业综合体代表性项目 龙湖天街对城市的贡献 改变城市品质与价值，提升区域价值 龙湖北城天街原地块状况 龙湖北城天街现状 汇集品牌， 以商业中心提升城市商业经济 2003年开业的龙湖北城天街，直接带动了观音桥飞跃发展，成为重庆第二座百亿商圈。 2008年开业的龙湖西城天街，开业仅1年便实现了常规购物中心需2~3年才能实现的成绩，推动杨家坪商圈成为主城第三个百亿商圈。 改变一座城市的生活时尚 龙湖天街系列已引进了1500家各种品牌，已成为重庆小资、中资、精英人群最为青睐的购物胜地。 城市商业综合体代表性项目 中国城市综合体的快速发展与新的城市化进程， 对于每一个待发展的城市，都是显著的机会 作为城市文明发展的重要开发形态，城市商业综合体正处于发展与变革的趋势中。而且中国的城市化进程正进入一个新时期，其发展趋势与变化方式都有新的变化。每个城市，尤其是待发展的四、五线城市，在具备一定的人口基数基础上，城市商业综合体仍是城市商业经济、城市整体环境形象、城市生活品质提升升级的重要力量。 未来商业业态发展趋势 未来商业业态发展趋势 未来商业业态发展趋势 未来商业业态发展趋势 未来商业业态发展趋势 未来商业业态发展趋势 未来商业业态发展趋势 未来商业业态发展趋势 未来商业业态发展趋势 未来城市商业综合体发展趋势 未来城市商业综合体发展趋势 未来城市商业综合体发展趋势 未来商业业态发展趋势 未来城市商业综合体发展趋势 未来城市商业综合体发展趋势 珙县城市商业状况及 城市商业综合体形成意义 珙县城市现状及发展 煤炭产能过剩、企业搬迁、人口迁出……… 十年盛世繁华一场 如烟花般骤然消散 过去十年绚烂如花，经济转型阵痛不能承受之轻 珙县城市现状及发展 转型突破，这是每个资源型城市发展必经之路。 甘肃白银市 甘肃玉门市 陕西神木县 中国资源型城市因其资源而辉煌，但因其资源枯竭，或经济结构单一对市场 波动抵抗能力开云弱，许多资源型城市已走入了发展困境。典型如内蒙古的煤都 “鄂尔多斯”。2011年，煤炭价格狂跌，鄂尔多斯这个富裕煤都陷进债务危 机，一夜之间，神话破碎。 而珙县，这个因煤炭而崛起的城市， 当下也正面临这一问题。 资源型城市转型模式 在现有资源型主导产业的基础上，发展下游的深加工产业，建立资源加工产业群，增加资源的附加价值。 通过扶植原有非主导产业成为新的主导产业，或者寻找新兴产业作为新的主导产业， 从而实现产业更替转型。 一方面要对现有的资源型产业进行改造提升，延伸产业链， 形成资源型深加工产业群;另一方面要开发新的替代产业，培育新的支柱产业。 珙县城市现状及发展 无论珙县未来城市转型选择哪一种模式， 城市环境的改善，城市功能的完善与丰富， 变单纯生产型城市为消费服务型城市是必然的基础。 珙县城市现状及发展 从前因煤炭经济发达，人群汇集珙县赚钱，但城市环境与功能落后，无法留住消费，更无法留住财富。珙县仅仅是赚钱后财富外流的城市。 升级城市环境，升级城市功能，留住并刺激消费在本地产生。外吸人流，内增需求。 更多群体在珙县置业生活； 更多消费在珙县产生； 吸引更多群体来到珙县； 将在珙县产生的财富留住 珙县，形成良性的财富循 环效应。 珙县城市转型发展的重要命题 据不完全统计，每年约25万人次，近1.5亿商业消费流向宜宾、成都及其他城市。如果这1.5亿消费留在珙县，完全能使珙县经济繁荣。 为什么珙县留不住消费？ 落后的商业环境； 落后的商业模式； 业态的分散零乱； 沿街为市的简陋形态； 缺乏品牌吸引； 完全无法满足现代生活对购物消费的品质追求！ 步行街生意日渐萧条； 河西、四方街夜市也 今不如昔； 珙县城市转型发展的重要命题 珙县需要商业升级 满足城市整体形象需求； 满足城市整体服务需求； 满足城市转型升级需求； 珙县需要一个全新的商业中心 满足生活消费的需求； 带动与刺激经济消费的发展； 滞留资金与消费外流； 城市商业综合体的诞生， 对于珙县而言将是必然！ 天演大势，时代所趋 时代广场，应运而生！ 时代广场，珙县首个商业综合体 -2F地下停车场 -1F超市 1F时尚百货 2F儿童天地 3F家电.家生活馆 4F、5F娱乐美食空间 时代广场，珙县首个商业综合体 层层主题、层层品牌、层层步行街 -1F珙县最大规模购物超市 时代广场，珙县首个商业综合体 层层主题、层层品牌、层层步行街 -1F珙县最大规模购物超市 主力店： 全国超市百强世纪华联超市； 规模： 3036平米； 全国性连锁品牌超市，依托全国统一的货品采购、供货、配送、物流、管理优势，打造规模最大、货品最齐、价格最低、服务最好、环境最佳的购物超市。 时代广场，珙县首个商业综合体 层层主题、层层品牌、层层步行街 1F珙县首个时尚百货室内步行街 时代广场，珙县首个商业综合体 层层主题、层层品牌、层层步行街 1F珙县首个时尚百货室内步行街 主力品牌店： 克拉美珠宝、迪信通、荣和玉器、大脚趾鞋业、渝派服饰旗下30多个男、女装及鞋业箱包品牌店。 联手打造珙县最时尚、品牌最集中的室内休闲购物步行街。 规模：5100平米； 时代广场，珙县首个商业综合体 层层主题、层层品牌、层层步行街 2F珙县首个儿童天地 时代广场，珙县首个商业综合体 层层主题、层层品牌、层层步行街 2F珙县首个儿童天地 主力品牌店： 全国儿童品牌十强欢乐城堡、重庆教玩具商会旗下20多个儿童玩具、服装、孕婴用品品牌店及培训机构；打造以集儿童购物、儿童娱乐、儿童教育、儿童产品、儿童消费为一体的儿童主题商业； 规模：5080平米； 时代广场，珙县首个商业综合体 层层主题、层层品牌、层层步行街 3F珙县首个家电.家生活馆 时代广场，珙县首个商业综合体 层层主题、层层品牌、层层步行街 3F珙县首个家电.家生活馆 主力品牌店： 海尔旗舰店、富安娜家纺、欧派橱柜、 沁园净水器等，打造珙县家电、家居集成式体验消费中心； 规模：5112平米； 时代广场，珙县首个商业综合体 层层主题、层层品牌、层层步行街 4F/5F珙县首个娱乐美食空间 时代广场，珙县首个商业综合体 层层主题、层层品牌、层层步行街 4F/5F珙县首个娱乐美食空间 主力品牌店： 全国院线十强橙天嘉禾影院，打造珙县首个9米挑高、4D环绕巨幕影院； 林红明大酒楼打造珙县首个高品质特色宴会级大型酒楼； 集餐饮、娱乐、休闲为一体，珙县娱乐餐饮消费首选之地。 规模：5112平米； 时代广场，珙县首个商业综合体 五大升级，引领珙县商业消费潮流 汇聚多业态为一体，集“吃喝玩乐购” 多功能，一站式满足全城所有消费需求， 而非传统单店经营模式。有消费就到时 代广场，做全城所有人生意； 全面容纳生活购物、时尚百货、服饰、儿童消费、家居家电、电影院线、美食餐饮、休闲娱乐等业态功能，同步享受大城市购物消费体验； 诸多国内一线品牌首次来到珙县，带来新的消费体验； 室内步行街格局，更加整洁明亮宽敞的购物消费环境，让消费心情更加舒适，延长购物消费时间，创造更多商机； 专业团队统一招商、运营、管理，同时通过电商平台扩大商业市场消费面； 时代广场，珙县首个商业综合体 “吃喝玩乐购”，一站全享受 满足所有需求，做全城生意 家庭聚餐 孩子玩耍 朋友聚会 买服装、 鞋类 买家电家 居产品 看电影 时代广场，珙县首个商业综合体 好环境、大品牌、多业态、集中式 有消费自然到时代广场 从此，吃饭不用去河西或者四方街； 从此，儿童玩耍不再去宜宾； 从此，朋友聚会不再东找西找地方； 从此，逛街不用在步行街淋日晒雨淋； 从此，不再愁珙县没有大品牌服饰； 从此，看电影不再去传统简陋的小影院； 从此，买家电产品不用全城走完； 从此，消费业有时尚感觉； ……… 当全城消费汇聚并被刺激，商业综合体自然成为下一轮财富的增长平台。 时代广场，珙县首个商业综合体 大品牌商家先后抢驻，合力缔造珙县商业未来 4月20日，全国百强超市世纪华联正式签约入驻时代广场负一楼，这是全国著名大品牌超市首次来到珙县。也宣告珙县规模最大、商品最齐、价格最低、服务最完善的购物超市诞生。 5月12日，全国十强儿童品牌—欢乐城堡正式签约入驻时代广场2楼，这是全国著名大品牌儿童商业首次来到珙县。从此，珙县告别儿童商业消费无品牌、无商场、无环境的历史。  6月3日，全国影院十强—橙天嘉禾正式签约入驻时代广场4、5楼，这是全国著名大品牌影院首次来到珙县。从此，珙县告别无品质影院的历史。  9月5日，海尔电器正式签约入驻时代广场3楼，打造海尔珙县旗舰店。从此，珙县家电家居市场全面升级。  10月16日，林红明大酒楼正式签约入驻时代广场4、5楼，打造珙县大型宴会式餐饮中心。从此，珙县告别无上档次、上规模、环境好的大型餐饮消费历史。  10月22日，时代广场商业招商投资发布会盛况举行。数十个全国品牌齐聚珙县，全城共鉴签约盛事。 时代广场，珙县首个商业综合体 预计将于2017年年底开业， 从此，珙县有了一线城市生活的享受！ 时代广场，愿与各位商界朋友， 携手创造珙县商业经济辉煌的明天！ 谢谢，THANKS

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