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　　“商业综合体”，一般是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

　　（二）经营业态的多样性：通常按楼层划分经营业态（如：女装、男装、餐饮、电影院、儿童乐园、美食街、酒吧、超市等）。

　　2、联营模式：按照商户的销售收入根据合同约定的比例获取收益该模式下收益可能会有一点的起伏，相应的风险较纯租金模式较大。

　　3、自营模式：企业自行经营，收入、支出自行承担，该模式下收益可能会最大化，但相应的风险也会最大化。

　　4、混合模式：即上述1-3模式共同存在，其中纯租金和联营模式往往通过二者收益较高着收取。目前市面上大多数商业综合体都采用混合模式经营，该模式下风险和收益能够有效的相互控制，比较利于企业的稳定经营。

　　商业综合体与常规的商业对于区位的需求基本一致，主要有周边商业繁华程度、交通条件、临街状况、楼层、周边配套完善程度等。

　　目前商业综合体对于设计上的要求越来越高，往往一个好的设计方案，对于最初的推广可以起到“网红打卡点”的效应。

　　内部格局上也要求公共区域较多，目前大多数商业综合体经营面积与建筑面积之比大多为45-55%之间。

　　其他：如装修档次、净高、面积、设施设备的差异对于商场的获取收益的能力也有一定的影响。

　　比较法：比较法主要用于房地产市场发达，有充足的具有替代性的房地产交易实例的地区。实际中，市场上难以找到类似体量、收益能力相当的综合体成交案例，故比较法难以采用。

　　收益法：收益法适用于有现实收益或潜在收益的土地或房地产估价。商业综合体作为具体收益能力的房地产，收益法的适用性较好。

　　假设开发法：假设开发法适用于具有开发投资价值或再开发潜力的房地产。商业综合体通常为现房，且一般不会再开发，不符合假设开发法应用条件及适用范围。

　　成本法：成本法主要适用于房地产市场交易量较少及市场发展不成熟的地区。按照《房地产估价规范》中有关估价方法的选用要求，在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法Kaiyun官方网站进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。故成本法对于商业综合体的适用性应该根据实际项目、实际情况具体分析后，觉得是否采用。

　　2、联营模式：产权人通常按经营者的商品销售额返点（或比例）计取租金性质的有效毛收入，以返点收入计算增值税、房产税等税费，因此，净收益等于返点收入减去有关税费。

　　3、自营模式：净收益等于经营收入减去经营成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用和应归属于商服经营者的利润。

　　4、混合模式：把混合收益的房地产看作各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将它们的净收益相加。

　　①商业综合体收入台账明细；②测绘报告；③商场现状经营图；④商场经营面积数据（各楼层可出租面积及已出租面积、未出租面积明细）；⑤租赁合同；⑥涉及到有联营模式，需要收集其对应的商户销售收入台账或者流水；⑦涉及到有自营模式的，需收集企业近三年的财务报表数据；⑧不动产的相关权证；⑨其他资料（主要为根据对项目的资料整理以及了解，可能会增加需要的资料）。

　　同时上述公式也可以直接手动输入判断条件，如：=if(B1=”国策评估”,1,0)。需要注意的就是输入EXCEL中输入中文均需要加英文下的双引号→””。

　　（第二次判断）其中增加了一个AND公式，作用就是增加判断项，故第二段含义为：如果B1项的数据大于等于100，同时又满足小于500的，则为C2项数据，（第三次判断）就是B1项的数据大于等于500，则为C3项数据。

　　3、SEARCH公式用法→查找（查找某一字符在某项数据中第一次出现的位置，从左至右查询）

　　含义：在L12数据项中，从第一个字符开始查找“单元”，然后返回单元的位置。

　　主要包含楼层、商户或品牌、面积、合同起止日、合同租期、租金以及支付方式等。

　　易错误的点：某一处收益对应的收益年限大于1年或者小于1年时，未折算成1年对应的收益测算）。

　　建筑物产权面积：根据委托方提供的《不动产权证书》以及《测绘报告》（实测）确定。

　　建筑物可出租的经营面积：商业综合体其内部布局通常会被经营者重新规划，从而导致与原始规划不一致，从而也会根据新的规划有新的面积（即可出租的经营面积），通常是等于商场的建筑面积减去电梯井道、消防楼梯、卫生间、设备用房、仓储用房等之后的面积。但是又包含了商场通道等公共区域面积在内。

　　易错误的点:通常商业综合体收入台账对应的面积内涵为建筑物可出租的经营面积，按照建筑物产权面积、套内面积进行测算会导致内涵不一致错误。

　　通常企业提供的商业综合体收入台账除了归属于商业综合体房地产自身产生收入以外，还会有物管费、广告费等其他非房地产自身带来的收益。因房地产评估的范围通常仅限于房地产自身，故测算时应当只考虑归属于商业综合体房地产自身带来的收入，切勿将物管费、广告费等费用直接并入到房地产的收益计算当中。

　　企业提供的商业综合体收入台账，部分会存在同一个店面在不同的时间段都统计了一次，原因是因为店面中途会有更换商家的情况，故在整理台账时，应注意避免重复计算同一个店面，导致统计的面积和收入虚增。

　　1、对商业综合体收入台账的核实：通过收集企业的租赁合同以及银行流水核实其台账收入的线、在核实台账收入的真实性后，通过分析其收入的客观性以及其未来的潜在收益能力，确定商业综合体客观收益。

　　商业综合体目前的运营情况（通常分为培育期、成长期、成熟期、衰退期），每一段的获取收益增长率都有所不同，应根据实际情况综合确定收益增长率。

　　1-2年，但合同租约一般长达3-4年，由于前期招商、吸引商家客流等原因，租金较低，空置率较高，一般50%以上，商家不稳定，经营常处于亏损状态。

　　3-5年，商场辐射范围扩大，商家趋于稳定，现阶段租金会快速增长，空置率较低或达到满租状态。

　　10-15年，每5年一大调，不然可能会进入衰退期；商家稳定，商场辐射范围未定，商场租金会由于通货膨胀、经营等原因平稳增长，空置率较低或达到满租状态。

　　1-2年，因消费者偏好改变或商圈老化等原因衰退，若能及时调整业态，则重回培育期，若是原来的建筑形式不适合调整业态，那就可能长期进入衰退期。

　　⑤若商场正常经营且收益稳定，租金收入实例较充分，可采用全剩余寿命模式测算收益价值。

　　4、商业综合体报酬率：可以从估价对象所在区域的类似商业租金、售价进行提取，最后结合估价对象自身的运营情况、使用时间等综合判断。

　　×12／购买房屋单价（说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，一般认为结果结果大于８％都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。）②投资回收时间分析计算公式：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12（说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在１２－１５年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。）

　　③简易国际评估法：基本公式为，如果该物业的年收益×15年=房产购买价，则认为该物业物有所值。这是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

　　4、国策播报国策党支部开展”冲顶鹏城第一峰 攀登精神永不止“主题党建活动

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