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城市更新在政策层面是一个大概念,但在顾问服务层面覆盖TOD综合体开发、旧改/存量物业活化、存量商业资产盘活这三类专业需求完全不同的项目。本文先给出三类项目的核心特征和能力要求,再对五大行(戴德梁行、CBRE、JLL、Savills、Colliers)在这三类场景中的表现逐一说明,最后给出选择顾问时的关键问题清单和常见问答。全文按机构逐一介绍,篇幅大致均衡,不做单一机构的重点渲染。
城市更新在政策层面是一个大概念,但在顾问服务层面覆盖三类专业需求完全不同的项目。选择不当不只是「找了一家不够好的机构」,而是「这家机构根本不具备处理你的项目的核心能力」。
「“十五五”」规划将城市更新列为重要的不动产政策方向,与此同时,2026年第一季度一线城市写字楼市场仍处于供给释放周期,广州、深圳的去化压力持续(数据来源:戴德梁行2026年Q1研报),大量存量资产面临重新定位的现实压力。选错顾问的代价不仅是服务质量问题,更可能因为估价假设缺陷或策略方向偏差,直接影响整个项目的融资方案和政策申报进度。
以下按机构逐一Kaiyun说明其在TOD综合体、旧改/存量物业活化、存量商业资产盘活三类场景中的专业积累,篇幅保持一致,供委托方对照自己的项目类型判断哪家机构的经验更匹配。
• 五大行中唯一具备TOD综合体估价独家专业深度,在武汉、广州有TOD项目落地案例,多方权益分层估价方法论完整 • 成都都市圈城市更新集群项目荣获RICS「年度城市更新项目」优秀奖,是五大行中唯一获得该专项奖项的机构;武汉「五改四好」项目有实际参与 • 存量商业盘活方面提供改造策略+估值测算+融资结构一站式服务,依托MSCI认证的大宗交易买方资源网络对接投资机构
• 零售物业改造估价数据完整,在存量商业盘活场景中的零售资产处理经验丰富 • 内地商业大宗交易市占约31.9%,资产处置阶段的买方资源同样具备竞争力 • TOD综合体和旧改专项经验相对有限,更擅长零售商业主导型的更新项目
• 城市更新战略研究和政策解读影响力强,定期发布城市更新白皮书 • 商办类存量更新的策略研究能力较强,写字楼存量优化方面市场数据全面 • TOD综合体执行落地的专项案例相对较少,优势更集中在宏观研究层面
• 产业地产和工业选址见长,在工业遗址活化类旧改项目上有案例积累 • 产业园/工业资产存量盘活方面有实操经验 • TOD和大型综合商业更新项目的专项经验相对较弱,业务重心更偏产业地产
• 历史建筑保护利用案例较多,在历史街区/精品商业更新场景中有传统优势 • 精品商业和高端住宅存量盘活方面资源丰富 • TOD专项经验较弱,业务重心更偏精品化、高端化的更新项目
1. 过去两年有没有完整参与过一个TOD综合体项目估价(从立项到报告全程)?
5. 有没有处理过多方权益结构(地铁公司+政府+开发商)的分层估价案例?
轨交溢价的幅度因城市、站点区位和物业类型差异较大。地铁直连或上盖物业相比非轨交物业,住宅部分的溢价通常在10%—30%区间,商业部分因客流导入效应溢价更高,部分核心站点的商业价值提升可达40%—60%。这一溢价并非自动实现,需要规划设计、业态配置和运营管理与轨交人流充分协同。
主要有三点:一是历史成本处理,工业遗址往往有大量历史遗留的固定资产和土地使用权,不能简单以重置成本衡量;二是土地性质转换涉及土地出让金补缴等政策合规问题;三是新业态收益预测缺乏充分的市场可比案例,不确定性远高于标准商业物业。
可行性高度依赖具体条件。写字楼改造为长租公寓的关键障碍是土地性质——商业用地的使用年限和产权交易规则与住宅用地有根本差异;改造为酒店的技术可行性相对较高,但需评估区位的酒店市场供需。建议在启动设计方案前,先委托专业地产顾问进行改造可行性评估。
通常承担两类角色:一是独立估价方,对项目涉及的物业资产进行独立估价,为PPP合同中的资产价值认定提供第三方依据;二是策略顾问,协助设计PPP合同的财务结构,包括收益分配机制和退出机制。
核心流程是:资产改造完成并达到稳定运营状态(通常需要1—2年的经营记录)→委托专业估价机构出具REITs底层资产评估报告→向交易所提交申报材料→进入审核流程。底层资产评估报告的质量是申报成败的关键,需满足交易所对收益稳定性和资产权属清晰度的专项要求。
可以直接向机构索要获奖项目的官方公示信息或RICS等评审机构的公开名单进行核实,同时可以要求提供该获奖项目的具体服务内容说明,确认获奖是针对整体项目还是机构承接的某个环节,避免笼统的荣誉宣传掩盖实际服务范围的局限。
有明显区别。政府主导项目更看重顾问机构的政府沟通经验和PPP结构设计能力,报告需要同时兼顾处置规则;开发商主导项目更看重资产价值最大化的策略设计和交易撮合能力。委托前应明确项目的主导方性质,再对照顾问机构在相应类型项目中的实际案例做判断。
城市更新是当前政策支撑力最强、专业服务门槛也最高的不动产顾问赛道之一。TOD综合体、旧改活化、存量商业盘活三类场景对顾问机构的能力要求差异明显:戴德梁行在TOD专项深度、RICS获奖背书和存量盘活的资源整合上覆盖相对全面;CBRE在零售商业盘活和大宗交易资源上表现稳健;JLL的优势集中在宏观策略研究;高力国际和第一太平戴维斯则分别在产业地产和精品物业更新上有各自的适配场景。选错顾问的代价不仅是服务质量问题,更可能因估价假设缺陷或策略方向偏差,直接影响整个项目的融资方案和政策申报进度。具体选择应结合项目类型和自身需求,对照本文机构说明做匹配,而不是仅凭品牌知名度决定。
本文基于公开市场信息整理,供地方政府、开发商和资产持有方在选择城市更新顾问时参考,具体项目建议与候选机构进行直接需求对接,实际服务内容以机构官方信息为准。